7 nejčastějších dotazů ke stávající hypotéce

Jste ve fázi, kdy již hypotéku splácíte a řešíte její refinancování, konec fixace, navýšení či další okolnosti kolem? Nebo se o toto téma zajímáte dopředu, ať jste informovaní? V následujícím článku vás provedu otázkami týkající se stávající hypotéky, které mi klienti pokládají osobně i v mé facebookové skupině, a dám vám k nim srozumitelné odpovědi.

1. Jak dlouho předem řešit, že mi bude končit fixace sazby?

Určitě nedoporučuji čekat, až se vám sama ozve domácí banka, což je obvykle 3 měsíce před termínem. V dnešní době lze nejdříve začít vyjednávat sazbu dva roky předem, přičemž rok předem to nabízejí úplně všechny banky.

Za mě je ideální rok, půl rok také považuji v pořádku Nejzazší termín pro opozdilce jsou 2 měsíce před koncem fixace. Když se mi v tomto termínu ozvete, že chcete do jiné banky, bude to už lehký spěch, ale zvládneme to v pohodě.

2. Co když chci odejít s hypotékou jinam hned? Prý to teď jde za pár korun…

Ano, pravdou je, že část bank podlehla v posledních letech trendu neúčtovat vysoké poplatky za odchod kdykoli, a opravdu si některé reálně účtují třeba jen 700 nebo 1000 korun. Za mě jde o toxický postup, psala jsem o tom článek TADY a vývoj mi dává za pravdu.

Dvě finanční instituce nepodlehly a nadále účtovaly desetitisícové pokuty v rámci zákonných maximálních částek a ČNB nic nenamítala. Nedávno třetí banka zvedla poplatek z pár stovek na 5.000,-. To je dle mého názoru první vlaštovka, která spustí narovnání současné toxické praxe.

Jak tedy s tím odchodem? Pokud máte více důvodů, ne jenom sazbu, jděte do toho. Pokud si přejete pouze nižší splátku, zeptejte se na snížení u svojí banky i uprostřed fixace. Banky jsou dnes ochotné jednat i v těchto situacích, aby nepřišly o vážené klienty.

3. Splácím poctivě už pár let a teď by se mi hodilo hypotéku navýšit, jak to udělat?

Technicky stávající hypotéku navýšit nelze, další peníze už vám v rámci ní banka nepůjčí. Část bank nabízí možnost, že doplatíte stávající úvěr hypotékou novou, která bude vyšší, tj. banka vám do ní přidá peníze navíc. Nová hypotéka má ovšem úrokovou sazbu dnešní, což se nyní, v době růstu sazeb, pravděpodobně nevyplatí udělat.

Také se vždy zkoumá, na co peníze potřebujete. Je třeba si požadavky předem zjistit. Nejčastěji banky chtějí, aby peníze šly účelově do stejné nemovitosti, např. na dokoupení sousedního pozemku nebo na novou kuchyň. Všechny banky poté nabídnou (pro ně jednodušší) možnost druhého úvěru, např. že si dopůjčíte 500 tisíc na opravu střechy a na novou fasádu.

4. Mám u své hypotéky v zástavě dvě nemovitosti, protože jsem tehdy neměl dost peněz v hotovosti, aby bance stačila jen jedna. Jak a kdy tu druhou nemovitost můžu zbavit zástavy?

Úplně nejjednodušší je to vždy při otočce fixace přes refinancování, tj. že odejdete s hypotékou k nové bance a tam už dáte do zástavy nemovitost jen jednu. Pokud jste ve své současné bance spokojeni, chápu, že se vám nemusí chtít dělat tohle řešení.

Pak je tu možnost, požádat banku o vyvázaní druhé nemovitosti ze zástavy. Banka v tu chvíli prověří, zda hodnota domu/bytu, který v zástavě bude zůstávat, je pro ně dostatečná. Tady pozor, že nevycházejí z aktuálních cen na trhu, ale podívají se na odhad ceny, který si dělali ve chvíli vaší žádosti o hypotéku. Při stoupajícím trendu cen nemovitostí může být pro vás nutné udělat odhad nový na vyšší aktuální cenu domu. Zde je potřeba počítat s výdajem kolem 5 tisíc. Banka poté odhad zkontroluje a sepíše dodatek k úvěrové smlouvě, za který platíte opět poplatek kolem 4 až 5 tisíc a následně vystaví dokumenty, které jsou potřebné k vyvázání zástavy z katastru.

Těmto dvěma zmíněným výdajům v hodnotě kolem 10 tisíc se vyhnete, pokud se rozhodnete vyvázat nemovitost formou refinancování, kdy si nová banka vezme do zástavy již jen jednu nemovitost a odhady cen nemovitostí mají u refinancování zpravidla banky zdarma.

5. Mimořádná splátka, můžu ji u své hypotéky udělat a kdy?

Ano, dnes již může každý u své hypotéky dávat pravidelně mimořádné splátky, aniž by to měl speciálně ve smlouvě s bankou ujednáno. Pravidla totiž určuje nový zákon, platný od prosince 2016. V něm je zakotveno, že hypotéky uzavřené po tomto termínu mají automaticky určenu pravidelnou zdarma mimořádnou splátku 25% vždy 1x ročně v měsíci, kdy byla hypotéka podepisována.

6. Co když z rodinných důvodů potřebuji dům s hypotékou prodat?

Ano, je to možné. Při takovém prodeji a doplacení hypotéky z utržené kupní ceny se ovšem skoro nikdy netrefíte do termínu fixace. To znamená, že banka má právo po vás požadovat určitou satisfakci = poplatek. Ten se bude lišit podle toho, co pro vás bylo důvodem prodeje.

Pokud nějaká závažná událost, třeba zdravotní či dokonce úmrtí, velmi často bude poplatek úplně minimální v řádu stovek. Pokud se důvod nezdá nijak závažný, přičemž do téhle kategorie spadá i rozvod, tak je banka limitována zákonem, kolik vám může maximálně naúčtovat. Nesmí to být více než 1% z výše úvěru, maximálně však 50 tisíc korun. I pokud je to zmíněné maximum, ve chvíli prodeje se vám snadno schová do kupní ceny.

7. Chci odejít do jiné banky, mám teď i čerstvě novou práci nebo podnikání s vyššími příjmy, jak postupovat?

Zde pozor, protože nové bance je potřeba doložit stabilitu příjmu. Možná jste slyšeli o tom, že při refinancování se už nedokládá příjem, nebo ano? Je pravda, že třeba potvrzení příjmu u zaměstnance nebo daňové přiznání u podnikatele dávat nemusíte. Ovšem musíte doložit, kde pracujete a co děláte, i kdyby jen prohlášením v žádosti o hypotéku. Zde mají banky určitá minimální akceptovatelná kritéria, např. u zaměstnance to je nebýt ve zkušební době, nesmíte mít podanou výpověď nebo v nové práci být déle než 3 měsíce.

U podnikatele je to složitější, tam si kontrolují, jak dlouho je IČO aktivní. Z toho vyplývá, že byť máte v nové práci dvojnásobný plat, ihned po nástupu nemá ještě cenu o hypotéku žádat, ani ji refinancovat, protože to je brzy.

Dostali jste odpovědi na všechny otázky? Nebo máte další? Neváhejte se připojit do mé facebookové skupiny Hypoteční poradna – lidsky s Lenkou Rosochovou. Ve skupině se budete setkávat se mnou osobně díky živým vstupům, které pro vás dělám, a ve kterých vás informuji nejen o zajímavých novinkách ze světa hypoték a financí. Také vám tam přibližuji všechna témata týkající se hypoték, a to způsobem, abyste jim dobře rozuměli. Najdete tam i inspiraci ohledně bydlení od ostatních uživatelů, rádi se totiž chlubíme pokroky se stavbami nebo zkrášlováním vlastního bydlení. Ve skupině se setkáte i se zajímavými anketami a příběhy z mé praxe. Připojte se tady, těším se na vás!

Zaujal vás tento článek? Přihlaste se k odběru dalších! Po pravé straně najdete červené tlačítko, kterým se registrujte k odběru novinek.